สารบัญ

• คอนโดพรีเซลล์ คืออะไร
• โครงการสร้างช้ากว่ากำหนด ทำอะไรได้บ้าง
• ขั้นตอนการเรียกค่าปรับล่าช้า
• สรุป

คอนโดพรีเซลล์(Pre-Sale) คืออะไร

คอนโด Pre-Sale คือคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรือยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง แต่มีการเปิดขายในช่วงระหว่างการก่อสร้าง และต้องรอเวลาไปอีก 1-2 ปี เพื่อให้โครงการก่อสร้างเสร็จถึงจะเข้าอยู่ได้

โดยทางเจ้าของโครงการจะมีโมเดลตึก ภาพ 3D ห้องตัวอย่าง พร้อมแบบแปลนต่างๆ ให้ลูกค้าดูก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งใครที่ซื้อคอนโดแบบ Pre-Sale ก็จะได้ห้องที่มีความสดใหม่ และมีราคาถูกกว่าตอนสร้างเสร็จ และจะมีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันไป ดังนี้ครับ

ข้อดีของการซื้อคอนโด Pre-sale

1. ราคาที่ถูกกว่า

การจองหรือซื้อคอนโดในช่วง Pre-sale มักจะได้ราคาที่ต่ำกว่าการซื้อหลังจากที่โครงการสร้างเสร็จ ซึ่งเป็นแรงจูงใจสำคัญสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยในราคาที่คุ้มค่า

2. ตัวเลือกห้องหลากหลาย

ผู้ซื้อในช่วง Pre-sale จะมีโอกาสเลือกห้องในตำแหน่งที่ต้องการก่อนใคร ซึ่งสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการวิวหรือทิศทางที่เฉพาะเจาะจง

3.ศักยภาพการลงทุน

หากโครงการมีความน่าสนใจและทำเลดี ราคาของคอนโดมิเนียมมักจะเพิ่มขึ้นหลังจากสร้างเสร็จ ทำให้ผู้ซื้อสามารถขายต่อได้ในราคาที่สูงขึ้น

ข้อเสียของการซื้อคอนโด Pre-sale

1. ความเสี่ยงจากการก่อสร้าง

การซื้อในช่วง Pre-sale มีความเสี่ยงว่าโครงการอาจล่าช้าหรือไม่เสร็จสมบูรณ์ตามที่วางแผนไว้ ซึ่งอาจเกิดจากปัญหาทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการหรือปัจจัยอื่นๆ

2. ความไม่แน่นอน

แบบแปลนหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เสนอในช่วง Pre-sale อาจมีการเปลี่ยนแปลงเมื่อสร้างเสร็จ ทำให้ผู้ซื้อไม่ได้รับสิ่งที่คาดหวัง

3. ภาระทางการเงิน

ผู้ซื้ออาจต้องชำระเงินมัดจำหรือผ่อนชำระในช่วงที่โครงการยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาวและอาจมีความเสี่ยง

โครงการสร้างช้ากว่ากำหนด ทำอะไรได้บ้าง

สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากบริษัทของโครงการนั้นๆ ได้ โดยจะแบ่งออกเป็น 3 กรณี คือ

1. กรณีคอนโดเสร็จล่าช้า

ต้องดูที่สัญญาว่ากำหนดระบุเงื่อนไขอะไรไว้บ้าง แต่หลักๆ คือ บริษัทหรือ Developer นั้นๆ จะต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อเป็นรายวัน

คิดแล้วเท่ากับวันละ 0.01% ของราคาซื้อขาย จนกว่าจะมีการสร้างเสร็จ หรือทำการส่งมอบให้ผู้ซื้อเป็นที่เรียบร้อย หรือได้ไม่เกินเท่านั้นเท่านี้ แล้วแต่ตกลงกัน

ยกตัวอย่างเช่น คอนโดห้องละ 3 ล้านบาท ปรับ 0.01% ผู้ซื้อก็จะได้วันละ 300 บาท เป็นต้นครับ

2. กรณีคอนโดสร้างไม่เสร็จหรือหยุดสร้าง

อันนี้น่าปวดหัวอยู่ครับ เพราะผู้ซื้อสามารถขอยกเลิกสัญญา และเรียกเงินที่ชำระไปทั้งหมดคืนกลับมา ทั้งเงินจอง เงินดาวน์ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่เริ่มต้นการชำระเงินจอง จนกว่าจะชำระครบเรียบร้อย

3. การขอยกเลิกสัญญา

ทางผู้ซื้อจะได้เงินดาวน์คืนก็ต่อเมื่อทางโครงการผิดสัญญา คือ ทางคอนโดก่อสร้างเสร็จล่าช้า เจ้าของโครงการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนดในสัญญาได้ ทางผู้ซื้อสามารถยกเลิกสัญญาได้ทันที

โดยอ้างอิงด้วยหลักฐานและเอกสาร ให้ติดต่อสำนักงานขาย แจ้งว่าต้องการที่จะยกเลิกสัญญาและขอรับเงินคืน ผู้ซื้อจะมีสิทธิ์ได้รับเงินจอง เงินมัดจำและเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อได้ชำระไปแล้วคืนพร้อมอัตราดอกเบี้ย

4. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายหรือทนายความนั้นเองครับ

ปัจจุบันก็จะมีทนายความที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก หากทางผู้พัฒนาโครงการไม่ตอบสนองหรือมีการละเมิดสัญญา ควรปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อขอคำแนะนำและดำเนินการทางกฎหมายได้เลยครับ

ในส่วนการฟ้องร้องดำเนินคดี ในบางกรณีอาจจำเป็นต้องฟ้องร้องเรียกค่าชดเชยหรือยกเลิกสัญญาได้ครับ

ขั้นตอนการเรียกค่าปรับล่าช้า

1. ทำจดหมาย หรืออีเมล์หรือออกหนังสือทวงถามโดยทนายความ

เพื่อขอค่าปรับตามสัญญา โดยให้บริษัทระบุให้ชัดเจนว่าจะชำระค่าปรับด้วยวิธีใด บางบริษัทก็จ่ายเป็นเช็ค บางที่ก็อาจจะหักจากราคาค่าห้องไปเลย หรือด้วยวิธีอื่นๆ ซึ่งท่านจะส่งไปแบบลงทะเบียน EMS ส่งด่วน ย่อมทำได้หมด เพราะพวกนี้เราจะสามารถตรวจสอบได้ว่าเอกสารได้ถึงปลายทางเป็นที่แน่นอนแล้ว เพื่อป้องกันการครหาว่าท่านไม่ได้ส่งจดหมายไป

2. การออกหนังสือ หรือจดหมายถึงบริษัทนั้น จะต้องระบุถึงกรรมการผู้มีอำนาจลงนามบริษัท

หาชื่อได้จากหนังสือสัญญาของห้องชุด หนังสือรับรองของบริษัท และจัดส่งตามที่ระบุในสัญญาได้เลยครับ

3. รอผลตอบกลับ

ถ้าบริษัทยอมจ่ายก็ถือว่าโชคดีไปครับ แค่รอเวลาเท่านั้น ซึ่งในจดหมายอาจจะบอกเป็นจำนวนเงินหรือเปอร์เซ็นต์และจะได้ราคาเต็มหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับทางบริษัทจะหาเหตุผลมาแก้ตัวอีกนะครับ แต่รับรองว่าได้แน่ๆ ไม่ต้องห่วง

แต่ในส่วนที่น่ากังวลที่สุดนั้นคือการปฏิเสธจากบริษัทกลับมานี่แหละครับ ให้เราลองส่งจดหมายยืนยันกลับไปอีกครั้งนึง เพื่อยืนยันขอค่าปรับสัญญาตามเดิม

และแจ้งเพิ่มว่าถ้ายังไม่ยอมจ่าย เราคงต้องดำเนินการฟ้อง สคบ.หรือสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งการยื่นเรื่องแจ้ง สคบ. ซึ่งสะดวกและง่ายมาก

เพราะปัจจุบันนี้สามารถร้องเรียนผ่านทางออนไลน์ตามลิ้ง https://www.ocpb.go.th/index.php?filename=index นี้ได้เลยนะครับ หรือหากไม่สะดวกดำเนินการเอง ทางเรายินดีให้บริการนะครับ

สรุป

สรุปได้เลยนะครับว่า เมื่อคอนโดสร้างเสร็จช้ากว่ากำหนด คุณสามารถเรียกร้องค่าปรับหรือขอคืนเงินตามที่ระบุในสัญญา

โดยดำเนินการตามขั้นตอนที่กล่าวมา หากผู้พัฒนาโครงการไม่ตอบสนอง ก็ควรปรึกษาทนายความเพื่อดำเนินการทางกฎหมาย และยื่นเรื่องร้องเรียนต่อ สคบ.หรือสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค เพื่อปกป้องสิทธิ์ของตนเองนะครับ